公元1001年农历五月初八，宗真宗赵恒年间，来自颍昌阳翟县的书生陈三郎携带书童弄儿来到京城汴梁，起初居住在丽景门一带有“店宅务（官方中介）”掌管的公租房内，租房两间，月租每间170文，一间自住加读书，一间有弄儿居住。但政府明文规定，欲参加汴梁城科举考试，必须有汴梁户籍方可。欲获得汴梁户籍最直接有效的方法是拥有一套汴梁房产，不能租、只能买。遂，陈三郎与家乡亲人协商，在汴梁购买房产一处。
白日，陈三郎带弄儿走街串联，多方打听，要么院落过大，要么太贵。一处15平方丈的院落，在闹市区可售至1000贯，最低也需800贯。数日寻访，无果。一日，有人告知，延丰仓巷东巷有一处院落对外出售，价格便宜的很。
陈三郎前往。见三间正房一座，三间厢房一座，一间厨房，一处空地院落。正房坐北朝南，东边是一处水塘、北侧是一片荒地，长大杂草，南边是大门，距正街有丈距离，西边是一户人家。正房东西1.25丈、南北1.79丈，小计2.23平方丈；厢房东西1，84丈、南北1.3丈，小计2.39平方丈；厨房东西1.5丈，南北1.6丈，小计2.4平方丈。空地东西3.89丈，南北2.105丈，小计8.19平方丈。合计总占地15平方丈，约合现代166平方米。其中房屋使用面积76平方米，院落面积合90平方米。
立契：汴梁百姓张宝秀。
与陈三郎交易的是西户一独居老人，形容枯瘦、拄着拐杖，不抬头，话很少，站在院落门外，开了门，让陈三郎和弄儿独自进去。显然，这个老人名叫张宝秀。
推开吱呀的房门，落下来一层的土，院落内没有树木，一览无余，院中间有一口井，用石板盖住，井旁边一只木桶已经破烂。
正值中午，太阳照了过来，却一股的寒意。弄儿紧跟着三郎，低声说，“公子，这院子阴冷的很呢！”
三郎不说话，仍旧四处看着。他一心只想尽快在京都定居，只要价格合适，其它都不重要。一圈下来，除了脏之外，并无其它可挑短的地方，便于老者协商价格。老者要五百贯。陈三郎父母在家乡只为他筹下300贯。他便说，“300贯可否？”
那老者沉默片刻，点了点头。陈三郎喜出望外，大喊，“300贯，你同意了？”
老者又点了点头。
“那我立刻回去筹备银钱，明日便来交易。”
三郎说完告别老者，匆匆回了租赁处。把早已准备的300贯银钱又清点了一遍，一夜未眠，次日一早，便去了延丰仓，痛快地将钱交给了老者，老者将房契交给了陈三郎。
在未经政府之前，现在的交易属于“白契”，经官方加盖印章之后，交了税钱，交易才算完成，那时，叫做“红契”。但在陈三郎把300贯交于老者后，老者并默认这套房子已是陈三郎的了。
陈三郎与弄儿便进去了，待来日尽快补完官府手续。弄儿打扫卫生，三郎仍旧到处转悠，一会看天，一会看地。他堂堂正正地端坐在堂屋的椅子上，把房门打开，看着不一会功夫院子被弄儿打扫的一尘不染，心中兴奋不已。站起来，室内转悠，堂屋西侧是书房，书房北墙上，挂了一副女儿画像，细眉、凤眼、尖下巴、乌黑秀发垂落腰间。
“甚美！”他不由地脱口而出。
转身离开那一刻，画中人物似乎动了起来，他立马转身去看，画未曾动。他低头暗想，莫非是转身的风带动了画，画中人物随风而动。
堂屋东侧摆放了一张大床，大床的旁边摆放了一排椅子，椅子上摆放了一个茶杯，茶杯盖盖了半拉，他去抚茶杯盖，还未靠近，却似乎感觉到杯盖动了一下，刚好合上。他端起茶杯，打开一看，里面竟还有水渍，仿佛像刚刚饮过一般。他把茶杯端出，放在院子里，对弄儿说，“把这些杯子啊、碗筷啊之类的东西全部收拾了给扔了吧！”
他又坐在了堂屋的椅子上，看向院子。
这时，他看见了那个井，圆圆的，陷在院子正中间。院落内无花草树木，连房顶都未曾长杂草，他觉得这里缺乏生机，于是，让弄儿打扫完后尽快买一些花花草草种在院子里。
弄儿想要把井盖打开，费了好大的劲无动于衷。陈三郎走出堂屋共同帮忙。终于挪开了一点点，从境内呼啦啦地飞出来一阵的蛾子，只一瞬间就在天空消失的无隐无踪。用一根棍子插进打开的缝中，俩人合力利用棍子撬动了井盖，但也没把井盖打开，稍一泄劲，棍子掉了进去，却未听见回声。
“好深的井啊！”三郎说着透过缝隙往里面看，漆黑一片，深不见底，似是枯井，年久未用，也有可能下面的淤泥把木棍吸了进去，所以未听见回声。
当天夜里，陈三郎点灯攻读，立志明年的科举一举夺魁。恍惚中他感受到有微风起，灯火晃动，护了护等火，稳了下来。听见外面有异响，起身唤书童，无回应。重回书案，陡然见书案上的书籍被人合上，正疑惑中，风又气，顺风方向一侧身，看见了挂在墙上的话动了起来，女人露出了狰狞的笑，獠牙青面，吓得三郎退倒在座椅上，踉跄逃离。夺命而出了堂屋，站在院子中大声呼喊弄儿的名字。
许久，弄儿才仓皇地从厢房跌跌撞撞地冲了出来。一出来便穿着粗气说，“公……公子，有鬼！”
原来，弄儿之所以半晌不出声，是因为他在厢房被一股无形的力量卡住了脖子，若不是三郎拼命呼救，惊醒即将失去意识的弄儿打翻了夜壶，让尿流了一地，熏走了鬼怪，弄儿此刻也许已送了命。
俩人被吓得魂不附体，只看见西院的灯晃动着亮了一下，俩人顾不得这些，拼了命地往大门外冲，刚一打开大门，差点被吓死，门口站了一个人，在黑暗中看不清面容，只觉个子高大，带一定圆形帽子，披一件宽大斗篷。
俩人被吓得退回了院子里，重重地摔在了地上。
那人一个飞跃，箭步冲进了院子里。吓得陈三郎哇哇乱叫。只听那人说，“莫怕，我来救你们的。”
这时，陈三郎缓缓抬起头，眼睛适应了黑暗，夜也不再那么黑了，月光昏惨，但略微可看见男人面容。男人鼻子高挺，脸型瘦削，手持桃木剑，足有6尺。
“你们真胆大，此乃凶宅，长久未曾住人。”
一听是凶宅，把陈三郎和弄儿吓得抱成了一团。他忽然想起白天的老者，站起来指了指西院说，“他卖给我的”，这时，他看见西院的灯不知道什么时候已经灭了。再望去，死气沉沉，一片宁静。
男人说此地不宜久留，赶紧随我离开。
正要走，这时听见了一声猫叫。比家猫叫的阴冷，比夜猫叫的凄凉。是从未听见过得猫叫声，乖戾、刺耳，像有人用柔软的钩子在伤口上挠来挠去。
男人说：快跑。
可已经来不及了，那只猫从井里跳了出来。浑身通黑，眼睛泛着红光，细看，除了红，还有紫，蓝、黄等各种颜色，一圈一圈地晕开。牙齿伸的很长，像两把锋利的匕首，猫爪泛着白光。猫的眼睛中透着凶狠，它拱起了身体，正要跃起，被男人的桃木剑，一下子打到了洞内，只听见逛逛珰當触碰井壁的声音，又听见刺刺拉拉猫向上爬的声音。这时，男人大喊，快把井盖盖上。俩人此时反应倒还灵敏，迅速冲向枯井，正欲盖盖儿，可猫已伸出利爪，在弄儿手臂上划了一下。井盖被盖上了。
刚松口气，只见弄儿胳膊冒起了烟，然后弄儿在院子里打滚，浑身翻腾，不一会功夫便断了气。
堂屋内的灯还亮着，但恍恍惚惚地一直在乱动。厢房的房门咣当咣当地在乱响。
男人拉起陈三郎，逃离了宅子，冲了出去。
陈三郎还想回去救弄儿，被男人拦住说，“他已经死了。”
三郎不信，拼了命要回。男人说，“刚才那只猫是地狱之猫，那口井连着地狱之门，猫在夜间机警万分，任何的风吹草动都会让它有所察觉。”
陈三郎被吓得说不出话来。半晌哆哆嗦嗦地说，“屋内还有女鬼。她的画像在动。”
男人说，此宅怎么成为凶宅尚未弄清楚。凶宅内的冤魂是原房主还是其他是非之人也不清楚。多年来死伤无数，官方不允许此宅进行交易。你们私底下交易，才进入此宅。你尽快搬走吧。
“我不搬。”陈三郎马上回绝了男人的建议。“这是我唯一能买的起的宅子，其他宅子太贵，我若想在京城立足，这是唯一一条路。何况，我已经付了300贯钱。”
男人见陈三郎态度坚定，便说，“如若坚持想住，也不是没有办法，你跟我回凌木阁，我替你消除凶瘴，待妖魔驱散后，方可入住。”
陈三郎一听，立马转惊为喜，拱手相谢，跟了男人回了凌木阁。